Czy kupno mieszkania w celach inwestycyjnych przy użyciu dźwigni finansowej w postaci kredytu hipotecznego jest dobrym pomysłem w obecnej sytuacji? Czy program Polski Ład wprowadzi zmiany na rynku nieruchomości, które mogą być istotne z punktu widzenia inwestora?
Wysoka inflacja, niskie stopy procentowe oraz wzrost wynagrodzeń
Rozważania na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości (IV kwartał 2021), należy zacząć od tego, że w ostatnim czasie ceny mieszkań wyraźnie wzrosły. Tendencja jest jednoznacznie wzrostowa mimo to chętnych do kupna mieszkań nie brakuje. Ciężko jednoznacznie określić, które czynniki mają wpływ na taką sytuację na rynku nieruchomości, ale na pewno jednym z nich są rekordowo niskie stopy procentowe, dzięki którym zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest prostsze niż kiedykolwiek wcześniej. Poza tym nie można przejść obojętnie obok wzrostu wynagrodzeń. Jeszcze w 2017 roku pensja minimalna wynosiła 2000zł brutto a już w 2022 roku będzie wynosiła 3010zł brutto. Oznacza to, że nawet najsłabiej wynagradzani Polacy zarabiają w ciągu 5 lat otrzymali podwyżkę o 50% brutto. Jeśli do tych danych dołożymy fakt, że aktualny oficjalny poziom inflacji wynosi aż 5,8% to ciężko się dziwić, że na rynku nieruchomości występują wzrosty.
Czy zatem wciąż jest dobry moment na inwestycje w nieruchomości?
Sporo osób kupuje mieszkanie na własny użytek, gdyż w większości największych miast w Polsce opłaty na wynajem lokalu (bez uwzględniania opłat licznikowych oraz administracyjnych) są niższe od miesięcznej raty kredytu. Oczywiście wciąż duże znaczenie mają indywidualne preferencje i wciąż wiele osób woli najem od kredytu, ale odchodząc od indywidualnych preferencji można uznać, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości sprawia, że zaciągnięcie kredytu na własne potrzeby mieszkaniowe wydaje się rozsądnym rozwiązaniem z finansowego punktu widzenia (nie biorąc pod uwagę ryzyka w postaci podniesienia stóp procentowych, ryzyka przyszłej straty pracy itd.).
Jak sytuacja wygląda z perspektywy inwestora? Osoby, które inwestowały w nieruchomości w ostatnich latach skutecznie ochroniły swój kapitał przed inflacją. Jednak czy dalej inwestowanie w nieruchomości będzie tak będzie tak samo opłacalne tego oczywiście nikt nie wie. Jeśli chodzi o dywidendę w postaci opłaty za comiesięczny wynajem mieszkania to tutaj sytuacja również jest coraz bardziej skomplikowana. Jeszcze kilka lat temu ROI 7%-9% wydawało się wynikiem, który był jak najbardziej do uzyskania. Obecnie rentierzy cenią sobie roczne zyski na poziomie około 5%. Dlatego coraz więcej inwestorów poszukuje alternatyw. Zamiast inwestowania w kawalerki coraz większym zainteresowaniem cieszą się lokale użytkowe.